Kolejnym problemem są konsekwencje zakwalifikowania wadliwego świadectwa energetycznego jako wady fizycznej rzeczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) o rękojmi za wady, zgodnie z art. 5 ust. 6 Prawa budowlanego. W przypadku sprzedaży mieszkania z wadliwym świadectwem energetycznym, kupujący ma możliwość odstąpienia od umowy lub zażądania obniżenia ceny.
Powyższe niesie za sobą poważne konsekwencje, ponieważ kupujący może zażądać naprawienia szkody powstałej w wyniku istnienia wady, tzn. dostosowania nieruchomości do warunków wynikających z certyfikatu. Natomiast sprzedający w celu uniknięcia odstąpienia od umowy zobowiązany byłby do poprawy parametrów energetycznych mieszkania - co wiąże się z kosztami. W przypadku braku możliwości dokonania remontu, deweloper zmuszony będzie do obniżenia ceny tak, aby odpowiadała mieszkaniom o gorszych parametrach energetycznych. W jaki jednak sposób wykazać istotność wady w postaci zawyżonej wartości certyfikatu? W jaki sposób obliczyć wartość, o jaką powinna być obniżona cena mieszkania, biorąc pod uwagę brak zróżnicowania cen rynkowych ze względu na klasę energetyczną? Dodatkowo, ciężar udowodnienia szkody spoczywa na poszkodowanym, jako podmiocie, który z jej wykazania wywodzi skutki prawne, tzn. roszczenie odszkodowawcze (art. 6 KC). Są to zagadnienia, na które w tym momencie, przy braku orzecznictwa w tym zakresie, czy praktyki stosowania tych przepisów w ogóle, nie sposób odpowiedzieć.
"Należy też zauważyć, iż uznanie wadliwości świadectwa energetycznego za wadę fizyczną obiektu, w żaden sposób nie stanowi alternatywy dla obowiązkowych ubezpieczeń OC. Niewątpliwie ułatwia ono dochodzenie swoich praw przed sądem, jednakże bezsprzeczne jest to, iż cele ubezpieczenia OC są inne, ma stanowić gwarancje możliwości wyegzekwowania zasądzonego odszkodowania" - komentuje mec. Kruś. Ubezpieczenie takie ma zapewnić, iż ewentualnie zasądzone odszkodowanie będzie, w przypadku spełnienia wymaganych przesłanek, wypłacone, dodatkowo określenie szczegółowych zasad procedury wypłacania odszkodowania, ma korzystnie wpłynąć na pozycję poszkodowanego.
Utrata uprawnień?
Rozważając kwestie odpowiedzialności certyfikatorów, należy również rozpatrzyć kwestie przesłanek uzasadniających pozbawienie uprawnień do wydawania świadectw energetycznych. Podstawą do orzeczenia utraty uprawnień jest, zgodnie z powołaną nowelizacją, brak należytej staranności, którą bez wątpienia może być przyczyną wydawania błędnych świadectw energetycznych. Trudno jest jednak jednoznacznie stwierdzić, czy orzeczenie o błędzie może stanowić przesłankę utraty uprawnień. Niewątpliwie pewne działania dyscyplinujące powinny zostać podjęte, jednakże tak długo jak praktyka nie będzie w stanie jednoznacznie określić wagi i konsekwencji wydania takiego wadliwego świadectwa, trudno będzie określić winę certyfikatora. Ponadto zważywszy na dowolność doboru wielu elementów przedstawionych w metodologii obliczania wartości energetycznej budynku, mających wpływ na jego charakterystykę, tym trudniej znaleźć podstawy do stwierdzenia wadliwości sporządzonego świadectwa.
Czas pokaże
Obecnie zauważyć możemy wiele problemów, wynikających z wprowadzenie obowiązkowego ubezpieczenia OC dla osób wykonujących świadectwa energetyczne, a tym samym z egzekwowaniem uprawnień przez sprzedających i deweloperów. W większości będą to kwestie związane z udowodnieniem wystąpienia szkody i jej wpływu na zawartą umowę sprzedaży nieruchomości. Nie sposób nie zauważyć również rosnącego znaczenia certyfikatu w procesie podejmowania decyzji o zakupie budynku i jego wpływu na wartość nieruchomości. Tendencja ta znajdzie odzwierciedlenie w rosnącej roli osób wykonujących świadectwa energetyczne, co w konsekwencji spowoduje zasadność ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej certyfikatorów. Towarzystwa ubezpieczeniowe już rozpoczęły prace nad stworzeniem odpowiedniej oferty.
"Podjęliśmy już prace nad przygotowaniem oferty ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywania certyfikatów energetycznych budynku dla osób mających uprawnienia certyfikatorów. Przygotowanie atrakcyjnej propozycji to proces około 4 tygodni. Jednak nim rozpoczniemy działania, musimy poczekać na rozporządzenie, które określi warunki ubezpieczenia (zakres i sumy gwarancyjne)" - mówi Woźniak. Jedno jest pewne, potrzebę wprowadzenia OC dla certyfikatorów nie sposób podważyć.
- bardzo słabe
- słabe
- średnie
- dobre
- bardzo dobre
- 1
- 2
Komentarze (0)